Ein gutes Immobilienfoto ist ein Versprechen. Es sagt: So ist es dort. Wer es aufnimmt, richtet die Kamera gerade, wartet auf das Licht und räumt vorher die Kaffeetasse vom Fensterbrett. Das ist Handwerk, und es ist seit jeher erlaubt. Neu ist, dass ein Werkzeug hinzugekommen ist, das nicht mehr nur aufräumt, sondern erfindet. Der europäische Gesetzgeber hat darauf reagiert. Vom 2. August 2026 an müssen bestimmte KI-bearbeitete Bilder sichtbar gekennzeichnet werden. Der folgende Beitrag ordnet, was zu kennzeichnen ist, womit gekennzeichnet wird und wo die Grenze zwischen der guten alten Retusche und einem kennzeichnungspflichtigen Inhalt verläuft. ## Das Wichtigste in Kürze - **Stichtag:** 2. August 2026. Es gilt Artikel 50 der Verordnung (EU) 2024/1689, der KI-Verordnung, auch EU AI Act genannt. - **Wen es trifft:** jeden, der KI-Systeme beruflich einsetzt – Makler, Fotografen, Agenturen, Verwaltungen. Der Gesetzestext nennt sie „Betreiber". - **Was gekennzeichnet wird:** Bild-, Ton- und Videoinhalte, die als „Deepfake" gelten, also KI-generierte oder -veränderte Inhalte, die fälschlicherweise für echt gehalten werden könnten. - **Womit:** seit dem 10. Juni 2026 gibt es drei amtliche EU-Icons. Ihre Verwendung ist freiwillig, die Kennzeichnung selbst ist es nicht. - **Wo:** sichtbar am Bild. Metadaten, Alt-Texte oder ein Hinweis in den AGB genügen ausdrücklich nicht. - **Bußgeldrahmen:** bis zu 15 Millionen Euro oder drei Prozent des weltweiten Jahresumsatzes. ## Der Rechtsstand: drei Dokumente aus diesem Sommer Wer sich im Frühjahr informiert hat, hat einen veralteten Stand. Drei Dokumente sind seither hinzugekommen und liegen nun in ihrer endgültigen Fassung vor. Am **10. Juni 2026** hat die Europäische Kommission den *Code of Practice on Transparency of AI-Generated Content* veröffentlicht, einen freiwilligen Verhaltenskodex. Am selben Tag erschienen die drei **EU-Icons** als Bestandteil seines zweiten Abschnitts. Am **20. Juli 2026** folgten die **finalen Leitlinien zu Artikel 50**, die den Entwurf vom 8. Mai ablösen. Kodex und Leitlinien sind rechtlich nicht bindend – verbindlich auslegen kann die Verordnung allein der Europäische Gerichtshof. Praktisch aber gelten sie als Maßstab: Die Leitlinien bezeichnen den Kodex als den derzeit einzigen unionsweit anerkannten Nachweisrahmen. Wer sich daran hält, kann seine Sorgfalt belegen. ## Das Label: drei Icons, vier Farbvarianten Es gibt kein einzelnes Pflichtsymbol, sondern ein kleines Set. Die Kommission hat es nutzertesten lassen; die Verständlichkeit verbesserte sich in allen Messwerten, sobald das Symbol von einem kurzen Text begleitet wurde. Man sollte es also nie allein stehen lassen. | Icon | Wofür es steht | Typischer Fall in der Immobilienvermarktung | |---|---|---| | **Basic Icon** | KI war an der Entstehung beteiligt; Grundform für eigene Textlabel | Sammelkennzeichnung mit eigener Formulierung | | **Fully AI-Generated** | Der Inhalt ist vollständig von KI erzeugt, ohne menschlich geschaffene Bestandteile | Visualisierung eines Neubaus ohne Fotovorlage | | **Partially AI-Modified** | Vorbestehendes, menschlich geschaffenes Material wurde teilweise mit KI verändert | Virtual Staging | Der letzte Fall ist bemerkenswert: Die Kommission führt das per KI möblierte Foto einer leeren Wohnung selbst als Musterbeispiel für „Partially AI-Modified" an. Wer virtuell einrichtet, muss also nicht rätseln, welche Kategorie gemeint ist. Die Icons stehen als SVG- und PNG-Paket in vier Varianten (schwarz, weiß, beide zusätzlich halbtransparent) zum freien Herunterladen bereit, ohne Nennungspflicht. Man findet sie auf den Seiten der Kommission unter [„EU Icons for labelling AI-generated content“](https://digital-strategy.ec.europa.eu/en/policies/eu-icons-labelling-ai-generated-content). ## Vier Stufen der Bearbeitung Die entscheidende Frage lautet nicht, ob KI im Spiel war, sondern ob das Ergebnis über die Wirklichkeit täuschen kann. Die finalen Leitlinien betonen dabei den Zusammenhang: Zu betrachten sind der Grad der Ähnlichkeit, die Aussage des Bildes, der vorhersehbare Verwendungszusammenhang und die Erwartung des Publikums. Maßstab ist nicht ein gedachter Durchschnittsbetrachter, sondern das Publikum, das den Inhalt vernünftigerweise zu sehen bekommt. Bei einem Exposé sind das Kauf- und Mietinteressenten – und die erwarten, dass das Bild die Sache zeigt. Daraus ergibt sich eine brauchbare Staffelung. ### Stufe 0 – Die gute alte Bildbearbeitung Belichtung, Weißabgleich, Rauschminderung, Schärfe, Beschnitt, Entzerrung stürzender Linien. Die Verordnung nimmt Systeme aus, die eine unterstützende Funktion bei der Standardbearbeitung erfüllen oder das Ausgangsmaterial nicht wesentlich verändern. Handwerk bleibt Handwerk, auch wenn ein KI-Regler dabei hilft. **Keine Kennzeichnung.** ### Stufe 1 – Der kleine Eingriff Das lose Kabel unter der Decke, die Mülltonne vor der Einfahrt, das fremde Auto am Bildrand. Die Leitlinien stellen klar, dass unbedeutende Bearbeitungen ein Bild nicht automatisch zum Deepfake machen; sie nennen ausdrücklich Farbkorrekturen, Hintergrunderweiterungen zu ästhetischen Zwecken und das Umstellen vorhandener Gegenstände. Doch die Schwelle liegt niedriger, sobald ein wertbildender Umstand berührt wird. Ein Riss in der Decke, ein Feuchtigkeitsrand, ein schadhafter Fensterrahmen: Wer das wegretuschiert, verlässt den Bereich der Kosmetik. **Empfehlung: dennoch kennzeichnen.** Der Aufwand beträgt einen Halbsatz, das Risiko ohne ihn ist ungleich größer. ### Stufe 2 – Das veränderte Foto Virtual Staging, ausgetauschter Himmel, entrümpelter Raum, neuer Bodenbelag, veränderte Wandfarbe. Ein echtes Foto liegt zugrunde, aber die KI hat wahrnehmungsrelevante Kernbestandteile ersetzt. **Kennzeichnung: „Partially AI-Modified" nebst Klartext.** ### Stufe 3 – Das erfundene Bild Räume, Fassaden, Gartenanlagen ohne fotografische Vorlage. **Kennzeichnung: „Fully AI-Generated" nebst Klartext.** Die Erleichterung für offensichtlich künstlerische, satirische oder fiktionale Werke hilft hier nicht weiter. Die finalen Leitlinien betonen, dass diese Kategorien eng auszulegen sind und bei Mischformen der informierende oder gewerbliche Charakter überwiegt. Ein Exposé ist gewerbliche Information. ## Wohin die Kennzeichnung gehört Sie muss klar und unterscheidbar sein, spätestens bei der ersten Begegnung mit dem Bild erscheinen, auch für Laien verständlich und barrierefrei zugänglich sein. Der Kodex empfiehlt, das Symbol unmittelbar in das Bild einzubetten, an einer Stelle ohne überlagernde Elemente, sodass es beim Teilen oder Herunterladen erhalten bleibt. Ein Hinweis, den nur die Bildunterschrift des eigenen Portals trägt, verschwindet, sobald jemand die Datei weitergibt. Bewährte Formulierungen, sachlich und ohne Umschweife: - Stufe 1: *Mit KI bearbeitet* - Stufe 2: *Mit KI bearbeitet – Einrichtung virtuell* beziehungsweise *– Himmel ersetzt* - Stufe 3: *Vollständig KI-generiert, keine Fotoaufnahme* Auch etablierte Wendungen wie *Einrichtungsvorschlag – virtuelle Darstellung* erfüllen ihren Zweck, sofern der Bezug zur KI erkennbar bleibt. Nach Möglichkeit sollte das Symbol per Alt-Text auch für Vorleseprogramme lesbar sein. ## Was eine Kennzeichnung nicht leistet Sie macht nichts heil. Ein sauber beschriftetes Bild, das einen Feuchtigkeitsschaden verschwinden lässt, bleibt eine Irreführung im Sinne des § 5 UWG. Persönlichkeits-, Urheber- und Markenrechte gelten unverändert weiter. Und Verstöße gegen die Transparenzpflichten können zugleich als unlauteres Marktverhalten verfolgt werden – die Wettbewerbszentrale hat das angekündigt. Neben dem Bußgeld steht damit die Abmahnung durch einen Mitbewerber, und die kommt in der Praxis schneller. ## Häufige Fragen **Müssen Bestandsbilder nachträglich gekennzeichnet werden?** Nein. Vor dem 2. August 2026 erzeugte und veröffentlichte Inhalte sind nicht rückwirkend zu kennzeichnen. Wer sie danach erneut veröffentlicht oder wesentlich verändert, löst die Pflicht allerdings aus. **Ist der Stichtag verschoben worden?** Nicht für die sichtbare Kennzeichnung. Der Digital Omnibus sieht für die maschinenlesbare Markierung durch die Anbieter der KI-Systeme eine Übergangsfrist bis Dezember 2026 vor. Die Pflicht der Betreiber nach Artikel 50 Absatz 4 gilt ohne Aufschub ab dem 2. August 2026. **Genügt ein Hinweis in den Metadaten?** Nein. Die Kennzeichnung des Betreibers muss für Menschen sichtbar sein. Die maschinenlesbare Markierung ist eine gesonderte Pflicht, die den Anbieter des Werkzeugs trifft, nicht den Anwender. ## Was jetzt zu tun ist Man verschaffe sich einen Überblick, welche Werkzeuge im Haus welche Bilder verändern. Man lege für jede der vier Stufen eine feste Formulierung und eine feste Position im Bild fest. Man halte fest, welches Bild mit welchem Werkzeug bearbeitet wurde. Und man sehe die Kennzeichnung nicht als Bürde: Wer offen sagt, dass die Möbel virtuell sind, sagt zugleich, dass alles Übrige es nicht ist. Das ist, recht besehen, ein Verkaufsargument. --- *Dieser Beitrag gibt den Stand vom 28. Juli 2026 wieder und stellt keine Rechtsberatung dar. Insbesondere die Abgrenzung geringfügiger Eingriffe bleibt eine Frage des Einzelfalls; die Aufsichtspraxis wird sie erst ab August 2026 weiter ausformen. Für verbindliche Auskünfte wende man sich an eine auf IT- und Medienrecht spezialisierte Kanzlei.*

KI-Kennzeichnung für Immobilienfotos: Was ab dem 2. August 2026 gilt